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英米法系の民事法における物的財産(real property)に近似する概念であり、その訳語としても用いられることが多い。
日本法においては、土地及びその定着物をいうとされ、条文上の直接の根拠はないが、建物それ自体が土地とは別個の不動産とされる（不動産登記法はそのような前提で定められている）。これは台湾民法にもみられるが、比較法的には珍しい。この他にも特別の法律により立木、鉄道財団等も一個の不動産とされている。
また、本来は不動産ではないが、法律や行政上などで不動産に準じて扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがある。
不動産と動産の区別あるいはその歴史は時代や地域によって制度や法制が大きく異なっており、今日でも法体系によって多少の違いが存在している。
動産は原始時代に個々の人類が自己の所持物を他者のそれと分けるようになってから存在し続けていたと考えられているが、土地のような不動産が所有の対象となるのは、限られた土地の上に社会・国家が成立した後であり、しかも当初は社会・国家を構成する特定の人々による共同所有であった。ローマ法による動産と不動産の区分はビザンツ帝国期から成立していたが、法律上の扱いに大きな差異は見られない。また、建物は土地と一体化したものと考えられており、今日のドイツやスイスの民法にその名残が存在する。また、フランスでは土地を「天然の不動産」、建物を「性質の不動産」として後者は前者の存在を前提として成立するものとしている。一方、ゲルマン法では早くから動産と不動産の法的扱いの違いの差異が生じており、ローマ法とゲルマン法の動産・不動産観念は今日の欧米や日本の民事法に強く影響を与えてい　る。
古代日本においては動産は「もの」、不動産は「ところ」と称せられ、律令制の頃には前者は「資財」「財物」、後者は「田宅」「所領」などと称されるようになった。田宅とは土地を生産・収益の根源とみなすところから来た呼称であり、中世には「知行」、近世には「石高」がこれに代わる概念として現れることとなった。江戸時代には家屋や蔵などが土地から分離して売買や貸借の対象となっていった。もっとも、こうした区別は当時の法制や法慣習を近代的な法概念に当てはめたものであり、当時の法意識は「生産財」か「消費財」かという概念の法が重要視されていたという説もある。また、古代から近世末期まで「奴婢」「下人」など、人間でありながら動産として扱われてきた人々がいた。
更に前近代においては所有の概念の違いも時代や地域によって異なり、国制・身分に基づく所有の制約が存在した。例えば、日本においては所有の観念が今日と大きく異なっていた。土地を開墾した人（「草分け」）や財物を所持し続けた人と当該財産の関係は単なる所有の主体と客体ではなく一種の呪術的な関係があり、仏物（ぶつもつ）・神物（しんもつ）・人物（じんもつ）などと言った、本主（本来所有すべき所有者）に基づく財産の区分が存在し、本主のみが正当な所有者で他の区分あるいは人物に売買や譲渡が行われたとしても相手は正当な所有者ではないため、いつかは本来あるべき姿（本主が当該財産を所有する状態）に回復されなければならないとする法観念が広く存在していた。そのため、中世の日本において、合法的な売買・譲渡が行われた土地が無償で本主に返還されるという徳政令や寺社興行法のような今日の観念では非常識・反社会的な法令が行われたのも、本主が所有されるべきものが所有されていないことの方がより問題視されていたからだと言われている。
土地及びその定着物をいう（民法86条1項）。不動産以外の物は、全て動産（どうさん）である（同条2項）。
不動産は、その全てが替えの効かない特定物であり、また移動が容易でなく、かつ、財産としても高価であるため、動産とは別個の規制に服する（など）。
日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる。このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている。
登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。但し、自動車等で牽引する移動式の建物（キャンピングトレーラーの類）は、不動産ではなく動産に含まれる。この扱いについてはトレーラーハウスも参照。
ふすまや障子、畳などは動産であり、建物とは別個の財産である。しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約がない限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受ける。他方、立木は土地の定着物であるため不動産であるが、後述する特別法によって独立の不動産として取り扱われる場合を除き、定着物たる土地に吸収される。
金銭執行は執行対象財産の種類に応じて、不動産に対する金銭執行（不動産の強制競売・強制管理、不動産競売・担保不動産収益執行）、動産に対する金銭執行（動産執行、動産競売）、債権その他の財産権に対する金銭執行（債権執行、各種財産権執行、少額訴訟債権執行）、船舶・航空機・自動車・建設機械等に対する金銭執行（準不動産執行、準不動産競売）に区分される。この財産の種類の区分は執行手続の構造上の異同によるもので民法における区別とは一致しない。
主として不動産の売買・交換・賃貸及びそれらの代理もしくは仲介（不動産流通業）、不動産の管理（マンション管理業、ビル管理業）などを行う事業のことで、事業を行う会社を総称して不動産会社と呼ぶ。大手の旧財閥系やゼネコン、鉄道事業者から、零細な個人経営による業者まで多く存在している。
宅地建物取引業は、宅地建物取引業法において、宅地若しくは建物（建物の一部を含む）の売買・交換又は宅地・建物の売買・交換・貸借の代理・媒介をする行為で業として行なうもの、と定義されており、不動産賃貸業や不動産管理業のみを営む会社については宅地建物取引業者にあたらない。
宅地建物取引士、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、マンション管理士、管理業務主任者など
学問分野としては、従来は法学、経済学、土木工学、建築学、都市工学、地理学などの分野で縦割り的に研究されてきたが、これらを統合した不動産学が提唱され、大学・大学院で独立した学部・学科・専攻が設けられるようになった。
例えば明海大学（千葉県浦安市）には不動産学部、宇都宮共和大学（栃木県那須塩原市）にはシティライフ学部、日本大学大学院理工学研究科（東京都千代田区）には不動産科学専攻が設けられている。卒業生の進路は不動産業界、建設業界、建設・都市計画コンサルタント業界、金融、公務などである。
近年、土壌汚染対策法等が施行されて以来、不動産保有における土壌汚染対策が重要な問題となっている。
土地取引において土壌汚染の対する説明が不十分な場合には、宅地建物取引業法上の営業停止処分が行われており、大企業の経営陣の引責辞任も現実の問題となっている。 土壌汚染に関する調査対策費用は従来は土地売却価格の内の割合で検討される場合もあったが、永年の土地を利用した利益も含めて土壌汚染対策費用を考えることが多くなってきた。
さらに、地下水汚染を伴う場合には地下水利用者から巨額の損害賠償を請求される場合もあり、判例では汚染原因者が敗訴している。また、地中に油が含まれていた場合には、有害物質の含まれている量が土壌汚染対策法の指定基準を超過していなくても売主が浄化費用を負担する裁判が結審している（東京地方裁判所平成4年10月28日判決）。
建物には多くの部分でアスベストが使用されている。アスベストによる健康被害は深刻であり、アスベストを使用していたビルで勤務していた従業員から損害賠償請求されることが増えてきている。すでに、アメリカで非常に多くの裁判が提訴され、高額な損害賠償を認める判決が多数出ている。
不動産所有者はアスベストの調査の義務が課せられており、適切な対応をしない場合には将来多額のリスクを背負うことに注意が必要である。

第三次産業が取り扱う商品である。
以上の性質が全てに当てはまるわけではない。例えば、エンターテインメント産業（音楽、映像など）において、ライブパフォーマンス以外は同時性、不可分性を満たさない。修理、メンテナンス、クリーニングなどでは品質が標準化されることがある。情報産業ではサービスを形にして在庫にすることができる。
個人向けサービス業、事業所向けサービス業といった区分が用いられることもある。例えば、第3次産業活動指数では、
と分類している。
下記に順不同で列挙するが、まさに多様といえる。
日本においてサービスという言葉を最初に使ったのは、日本自動車会社の社長石沢愛三である。大正末期に米国を視察した際、米国の自動車販売に「サービス・ステーション」が大きな成果を上げていることを知り日本でもサービス・ステーションを広めようとする。帰国後、取引先関係各社にはがきをだす。文面は「今般、当社は完全なるサービス・ステーションに依り顧客本位の御便宜を計ることに相成り候」。これに対し、「サービス・ステーションという便利なものが到着した由、至急届けてもらいたい」との回答が多数返ってくる。これに困った石沢はサービス・ステーションの和訳を試みるが、辞書には、サービスとは奉仕的なるものとの記述のみであり、外国人にきいても要領を得なかったので、使うのをやめたという。
その後、1925年（大正14年）、フォード自動車が横浜に工場を置き操業を開始。米国フォード社自身が「サービス第一主義」を掲げ、フォード・モデルT全盛であったこともあり「サービス・エンジニヤー」を「プロダクション・エンジニヤー」以上に尊敬の対象としたほどで、全世界にサービス網を構築し安心して使用できることを訴求することが販売における重要なポイントであるとしていた。1927年（昭和2年）には日本GMが大阪工場の操業を開始。それぞれの会社が各府県に一箇所はディーラーを置き活動する。このような自動車関連海外資本の日本進出による諸活動が日本でのサービス概念の形成に大きく影響している。また特にGMは、英国資本のライジングサン石油と共に日本にガソリンスタンドを大量設置したことも欧米型サービスの地方への普及に貢献した。しかし、このようなサービスは当初より顧客本位を謳いながらも、海外現地法人下での活動では親会社本位が現実であり、ディーラーに多くのしわ寄せがなされ、原則各府県一箇所のディーラーが10年程で300程が契約されているところにその厳しさがあらわれている。
日本においては、「サービス」という語を「奉仕」、「無料」、「値引き」、「おまけ」というような意味で用いていることも多く、誤解を招く要因となっている。
かつては、生産技術、生産管理、商品の品質管理のレベルが低く、不良品の発生率も高かった。このため、メーカーや販売店は不良品を新品と交換する、修理・交換部品を無料にする、修理代金を無料にするといった活動や、販売後のケアを無償とせざるを得なかった。また、人件費が低かったこともあり、商品の販売による売り上げさえ確保できれば、こういった修理や販売後ケアを無料にしてもコスト面で折り合いが付いた。その後、販売競争が激しくなっても、販売価格は据え置きでサービスが無料という形態は続いた。むしろ、サービスが無料という点は、販促のための方策でもあった。製造業や流通業の立場からでも「顧客は値引きを求めている」という解釈を行い、顧客が実際に求めているか否かに関わりなく、各種サービスを無料にすることが行われていた。営業職側も、営業調査やマーケティング調査を怠り、安易な値引き路線やおまけ付与という営業活動が慣習化されていた。
100円均一の回転寿司や100円ショップ、1000円均一の理髪店などが優れたビジネスモデルとして顧客の人気を獲得している一方、技量の優れた職人が握る寿司屋や丁寧に対応する理髪店、美容院もまた同様に支持されていることから、顧客はサービスの差を理解しているとも判断されている。
サービス業（サービス産業）はサービスを取り扱う産業のことであるが、その範囲は、使用される状況や資料によって異なる。広義のサービス業は、第三次産業と同義である。例えば、第637回統計審議会では、「第一次産業、第二次産業に含まれないその他のもの全てを第三次産業として、サービス産業としている」とある。また、経済産業省産業構造審議会サービス政策部会の中間報告書では、「サービス産業は第三次産業と同義で、エネルギーや通信、運輸や卸・小売等も含む」とある。また、形のない財をサービスと呼ぶことから、形のある財を取引する卸売業・小売業を除いた第三次産業を指して、サービス業と呼ぶこともある。狭義のサービス業は、第三次産業をいくつかに分類したときに、その分類に当てはまらないもの全てを総称して呼ぶ。そのため、「○○以外」という表現を用いないで、狭義のサービス業を定義することは不可能である。日本標準産業分類では、第三次産業のうち、電気・ガス・熱供給・水道業、情報通信業、運輸業、卸売・小売業、金融・保険業、不動産業、飲食店、宿泊業、医療、福祉、教育、学習支援業、複合サービス事業、公務に分類されないものを指す。
2002年の日本標準産業分類改訂により、「サービス業」は見直しが行われ、分割や他の産業との統合が行われた。その結果、以前の分類とは内容が異なっており、時系列での比較には注意が必要となる。
大分類として新しく起こされたものを挙げると、
統計の産業分類は日本標準産業分類に準じるため、順次新分類に移行している。ただし、数年おきの大規模な調査では新分類で調査を行っていなかったり、自治体の統計では2002年改訂以前の分類によっているものもある。

値段（ねだん）とも呼ばれ、サービスについては料金（りょうきん）ということもある。
価格は、それが決まる仕方によって、いくつかの種類に分類されている。
市場価格とは市場で現実に成立する価格で、基本的には需要と供給の変動によって上下する。例えば、自由な「せり」が行われている野菜市場での野菜の価格である。
独占価格とは狭義には一社独占の市場での価格をいうが、広義では寡占価格や管理価格のことも指す。
統制価格とは政策上の必要から国家によって統制される価格である。例えば、公共料金や公共交通機関の運賃など。
経済学者のクヌート・ヴィクセルは、名目価格（一般物価）の変動が、相対価格の変動とは根本的に異質な現象であることを発見した。
ミクロ経済学におけるP（価格）とマクロ経済学におけるP（物価）は、前者は財の相対価格（個別価格）を表すものであるのに対し、後者は単に物価水準を表しており、根本的に別の概念である。
つまり、「ハンバーガーが値下がりした」という場合でも、牛丼などその他のモノの価格はほぼ変わらず物価水準が変化していない場合、ミクロ経済学的な（たとえば牛丼などとの）相対価格の変化を表しているが、マクロ経済学的な一般物価（総合物価）の変化である「デフレーション」ということは表していない。
物価の上下は純粋に貨幣的な問題であるので、ミクロ経済学における財市場とは何の関係もない。
価格と物価には次のような違いがある。
ある財の価格が、全ての人、ひとりひとりの人にとってそれに見合っただけの効用（その人にとっての益、あるいは、主観的な満足）を示していると考えることはできない。たとえばダイヤモンドと水を比べた場合、前者は希少であり価格が高いが、しかし効用はありふれた後者のほうが高いことがある。このことを、アダム・スミスに由来する「価値のパラドックス」という。
経済学者のスティーヴン・ランズバーグは「価格低下によって消費者が得た利益は、生産者の同額の損失によって相殺される。消費者と生産者の双方の利益を勘定に入れれば、価格下落自体はは費用と便益の関係に影響を与えない。しかし、喜ぶ消費者が増えるという事実は、一般に社会的利益であり、便益として計上するべきである。政策分析の重要な仕事は、消費量の増加から生じる消費者余剰の増加分を推計することである」と指摘している。